In einer kumulativen Compounding Cap gibt es wieder eine Obergrenze für den Prozentsatz, dass der Vermieter das CAM jedes Jahr erhöhen kann. In dieser Situation kann der Vermieter jedoch immer alle ungenutzten Erhöhungen aus den Vorjahren zurückholen. Dies ist die häufigste Form der Betriebskostenobergrenze. Wenn der Vermieter die Betriebskosten an die Mieter weitergibt, kann er eine Entschädigung verlangen: Je nach Mietstruktur zahlen Sie entweder Betriebskosten als Bestandteil der Bruttomiete oder zusätzlich zur Grundmiete. Auf dem Markt in Austin sind Triple Net (NNN)-Leasingverträge typisch für Büroflächen der Klassen A und B, und die Betriebskosten werden zusätzlich zum angegebenen NNN-Mietpreis bezahlt. Die Betriebskosten werden jedoch nicht in gleicher Weise verwendet. Zum Beispiel kennen wir einen Mieter, der nur eine Tüte Müll pro Woche erstellt hat. Er entschied sich, diese Tasche in seinen eigenen Transporter zu laden, sie mit nach Hause zu nehmen und sie mit seinem eigenen Müll nach draußen zu legen. Trotzdem war er nach wie vor verpflichtet, seinen anteiligen Anteil an den Betriebskosten zu tragen. In diesem Fall kann es möglich sein, diese Gebühren für einen einzelnen Mieter auszuschließen, der argumentieren kann, dass er keinen Nutzen aus solchen Betriebskosten erhält. Der Arbeitsbrief ist ein separater Vertrag, der Rechte und Verbindlichkeiten für die Fertigstellung des Innenraums eines Gebäudes vor dem Einzug festlegt. Es umfasst die Installation von Innenwänden, Leuchten, Bodenbeläge – alle Veredelungsarbeiten – und bietet einen Zeitplan für die Fertigstellung. Betriebskosten (Opex) sind die Out-of-Pocket-Kosten für den Betrieb eines Raumes, seine Aufrechterhaltung und die Legalisierung.
Sie sind Teil des Overheads, genauso wie die Hypothek. Während Opex ein Gewinnmotor für einen intelligenten Vermieter sein kann, der sich gut in der Minimierung von Ausgaben und der Aushandlung günstiger Verträge auskennt, können die gleichen Ausgaben auch für einen Vermieter lähmend sein, der nicht versteht, wie man sie berechnet oder in einen Vertrag einstrukturiert. Um die Feststellung auf Richtigkeit zu prüfen, sollte der Mieter das Recht haben, die Bücher und Aufzeichnungen des Vermieters einzusehen und gegebenenfalls Einwände dagegen zu erheben. Der Mieter könnte versuchen, sicherzustellen, dass er mindestens drei Monate Zeit hat, um die erklärung zu überprüfen und anzufechten, die jedoch vorliegt, dass der Vermieter dem Mieter während eines solchen Zeitraums von drei Monaten Bücher und Aufzeichnungen zu angemessenen Zeiten und an angemessenen Orten zur Verfügung gestellt hat. Andernfalls wäre es für den Mieter nicht sehr effizient, die Aussage anzufechten, ohne Zugang zu den Büchern und Aufzeichnungen des Vermieters zu haben. Darüber hinaus sollte der Mieter wissen, dass, wenn er die Abrechnung der Betriebskosten nicht innerhalb einer bestimmten Frist bestreitet, er als akzeptiert gilt und somit auf das Recht verzichtet hat, sie anzufechten. Oder, um mehr über die Entwicklung der Betriebskosten in Austin, Texas, zu erfahren, laden Sie unser kostenloses Whitepaper herunter: What es the Deal With All the Op/EX? Doppeltes Tauchen. Die Kosten des Vermieters für den Betrieb separater einkommenserzeugender Gebäudeteile sollten erst dann in die Betriebsausgaben einfließen, wenn die Einnahmen von Ihren Betriebsausgaben abgezogen werden. Dies gilt für die ganzen Geschäfte, Cafés, Aussichtsplattformen, und so weiter. Wenn das Gebäude eine Garage hat, berechnet Ihr Vermieter wahrscheinlich Mieter und die Öffentlichkeit für Parkplätze, aber die Kosten für den Betrieb des Parkhauses können auch in Ihren Betriebskosten enthalten sein. Wenn Ihr Mietvertrag diese Kosten nicht ausdrücklich ausschließt, hat Ihr Vermieter ein gutes Argument für die Abrechnung.
Bei einem Bruttoleasing ist dies die maximale jährliche Schwelle für Betriebskosten, die Vermieter zu tragen haben. Auch wenn Bruttoleasing die Betriebskosten beinhaltet, begrenzen die Ausgabenstopps das, was der Vermieter zu zahlen hat. Ein Mieter in einem Bruttoleasing kann einen höheren Kostenstopp verlangen. Vermieter sollten darauf achten, dass alle notwendigen Kosten und Ausgaben in diesem Abschnitt vorgesehen sind und sollten eine Allzufahrt für alle anderen Kosten enthalten, die vom Vermieter für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie als notwendig und angemessen erachtet werden. Wenn Sie mit den Verhandlungen über den Mietvertrag beginnen, teilen Sie Ihrem Vermieter mit, dass Sie die Kosten antizipieren müssen, um ein genaues Budget vorzubereiten und das Abwärtsrisiko durch unvorhergesehene Verbindlichkeiten zu kontrollieren.
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